La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal en Colombia, reconociendo la función social y ecológica de la propiedad. Establece principios de convivencia, salubridad y respeto por el entorno común. Exige que los reglamentos internos se ajusten a la normativa urbanística y ambiental vigente, incluyendo licencias de construcción, zonas verdes y equipamientos funcionales, promoviendo la sostenibilidad en conjuntos residenciales y comerciales

La Constitución Política de 1991 (denominada por la Corte Constitucional como: “Constitución Ecológica” o “Constitución Verde”), en el artículo 79 dispone: “Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. La ley garantizará la participación de la comunidad en las decisiones que puedan afectarlo. Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines.”

También la Constitución, en el artículo 58, modificado por el artículo 1 del Acto Legislativo 1 de 1999, dispone: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.  

La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. (…).” 

La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal en Colombia, reconociendo la función social y ecológica de la propiedad. Establece principios de convivencia, salubridad y respeto por el entorno común. Exige que los reglamentos internos se ajusten a la normativa urbanística y ambiental vigente, incluyendo licencias de construcción, zonas verdes y equipamientos funcionales, promoviendo la sostenibilidad en conjuntos residenciales y comerciales.

Esta ley en su artículo 1 regula su objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Esta ley en su artículo 2 regula los principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley: 

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y, por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. 

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. 

3. Respeto de la dignidad humana 

4. Libre iniciativa empresarial

5. Derecho al debido proceso

Esta ley en su artículo 3 regula las definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: 

• Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. 
• Reglamento de Propiedad Horizontal
• Edificio
• Conjunto
• Edificio o conjunto de uso residencial
• Edificio o conjunto de uso comercial
• Edificio o conjunto de uso mixto
• Bienes privados o de dominio particular
• Bienes comunes
• Bienes comunes esenciales
• Expensas comunes necesarias
• Coeficientes de copropiedad
• Módulos de contribución
• Propietario inicial
• Área privada construida
• Área privada libre

Esta ley en su artículo 4 regula la constitución de la Propiedad Horizontal. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

Esta ley en su artículo 19 regula el alcance y naturaleza jurídica de los bienes comunes de la Propiedad Horizontal. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. 

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. 

Parágrafo 1. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces. 

Parágrafo 2. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

Esta ley en su artículo 68 regula las Zonas Verdes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas (UIC). Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación. Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada (UIC) lo permitan, se construirán parques comunes internos debidamente autorizados.

Fuente: Congreso de la República